Toute entreprise peut connaître une période de redressement judiciaire. Si elle est locataire de ses locaux professionnels, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en présence de loyers impayés échus postérieurement au jugement d’ouverture. Toutefois, la loi et les tribunaux protègent le locataire. Une récente décision de la Cour de cassation vient le confirmer s’agissant du délai de paiement des loyers impayés et de la vérification nécessaire des juges au jour où ils statuent. Ainsi, lors d‘un redressement judiciaire, le délai pour régler les loyers impayés est au minimum de 3 mois.
La résiliation du bail en cas de loyers impayés en redressement judiciaire
L’article L 622-14 2° du Code de commerce dispose que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture d’une procédure collective. Dans ce cas, il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.
Toutefois, si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration du délai de 3 mois, il n’y a pas de résiliation.
En pratique, le bailleur doit attendre 3 mois et les loyers impayés doivent concerner une période postérieure à l’ouverture du redressement judiciaire.
Mais que se passe-t-il si le paiement des loyers intervient après 3 mois mais avant la décision du juge-commissaire ? La Cour de cassation vient d’apporter sa réponse : pas de résiliation du bail !
L’assouplissement de la Cour de cassation
Dans sa décision du 12 juin 2024, la Cour de cassation précise les vérifications à opérer par le juge-commissaire.
En l’espèce, une entreprise de pressing se retrouve en redressement judiciaire, avec un arriéré de loyers. Son bailleur sollicite la résiliation du contrat de location 4 mois après le jugement d’ouverture. Le même jour, le locataire règle les loyers impayés…
Le bailleur invoque que le seul constat de l’existence des loyers impayés plus de 3 mois après le début du redressement suffit à obtenir la résiliation de plein droit du bail.
Selon la Cour de cassation, le juge-commissaire doit s’assurer que les loyers dus demeurent impayés, au jour où il statue. Cela concerne les loyers et charges dus pour une occupation postérieure à l’ouverture de la procédure collective. En effet, la créance de loyers s’éteint par le paiement des loyers et elle ne peut plus donner lieu à la résiliation du bail.
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