En matière de gestion d’un patrimoine immobilier**,** la SCI est un outil prisé. Toutefois, définir l’objet social d’une société civile immobilière nécessite de la rigueur, car les approximations peuvent engendrer des litiges, comme l’illustre une affaire récente.
L’importance de l’objet social d’une SCI
L’objet social d’une SCI définit les différents types d’activités que la société peut exercer. Il apparaît comme un élément clé des statuts, car il encadre le champ d’action de la société. Tout acte qui dépasserait cet objet pourrait être remis en question, comme dans le cas de cette SCI constituée entre deux conjoints.
Dans cette affaire, jugée par la Cour de cassation le 2 mai 2024, un ex-époux, en qualité de gérant de la SCI familiale, a consenti, à son profit, un prêt à usage sur une partie de l’immeuble de la société, postérieurement à la séparation du couple. Sur demande de l’ex-conjointe, associée majoritaire devenue gérante de la SCI, la justice a annulé cette décision, car l’objet social de la SCI ne prévoyait pas explicitement la possibilité de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite d’un associé.
Définir et limiter l’objet social pour éviter les abus
Définir précisément l’objet social en tenant compte des activités que la société souhaite exercer, s’impose aux associés. Toute omission ou approximation entraînera des conséquences juridiques et financières importantes.
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Anticiper les activités futures potentielles ;
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Inclure la possibilité d’une mise en location ;
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Prévoir le prêt ou la mise à disposition des biens aux associés ;
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Envisager d’éventuels changements d’activité (tout en conservant un caractère civil à la société).
Les statuts de la SCI doivent limiter l’objet social pour correspondre aux objectifs des associés. Toute mise en location ou mise à disposition gratuite d’un immeuble doit être prévue dans les statuts et s’accorder avec les conditions de validité.
Modifier de l’objet social
Si l’objet social s’avère trop restrictif, les associés peuvent le modifier, lors d’une assemblée générale extraordinaire. Cette démarche implique la révision des statuts de la SCI, la publication d’une annonce légale et le dépôt au greffe du tribunal de commerce des nouveaux statuts, via le guichet unique de l’INPI.
La rédaction de l’objet social d’une SCI s’effectue donc avec soin. En effet, toute opération qui sort du cadre pourrait être annulée. De plus, le gérant engage sa responsabilité personnelle pour les actes accomplis qui ne sont pas prévus dans l’objet social. En effet, il n’est autorisé à agir que dans les limites de l’objet social. Créer une SCI passe par une définition précise son champ d’action. Sinon, cela implique de modifier ensuite l’objet social si nécessaire, en respectant les formalités légales auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui a un coût.
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