Le bail commercial détaille les activités possibles dans le local loué. Sauf en cas de signature d’un bail “tous commerces”, le locataire a l’obligation de respecter l’activité mentionnée dans son contrat de location. La Cour de cassation l’a rappelé au sujet de locaux destinés à accueillir un hôtel de tourisme. Le bailleur a pu obtenir en justice la résiliation du bail commercial en constatant une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel. Attention en cas d’exercice d’une activité non prévue dans le bail commercial. L’ajout d’une activité peut toutefois se réaliser selon une procédure précise.
La destination du local commercial
Lorsqu’elle est précisée dans le bail commercial, la destination des locaux est une donnée à respecter scrupuleusement. Le locataire est tenu d’utiliser le local commercial conformément à la clause de destination du bail.
Toute autre activité doit faire l’objet d’une autorisation du bailleur. Par exception, une activité connexe ou complémentaire est acceptable.
Le locataire peut demander un changement d’activité en cours de bail. Il doit alors respecter la procédure de déspécialisation. A défaut, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail, sans avoir à verser au locataire une indemnité d’éviction.
En cas d’activité exercée sans autorisation, il peut même demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
Résiliation du bail en cas d’exercice d’activité non prévue
Dans sa décision du 30 novembre 2023, la Cour de cassation accepte la résiliation du bail commercial pour manquement grave du locataire à ses obligations. En l’espèce, un locataire exerce une activité hôtelière, conformément au bail.
Pendant quelques mois, ce locataire exerce une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel de tourisme. Ceci est attesté par de la publicité en ligne et les constats d’un commissaire de justice décrivant une entrée distincte de celle de l’hôtel.
Les juges considèrent que l’activité de restauration, telle qu’exercée ici, n’est pas accessoire à l’activité principale autorisée. Ce manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles justifie la demande de résiliation du bail commercial.
Conclusion ? Attention en cas d’exercice d’une activité non prévue dans le bail commercial ! Évoquez tout développement commercial avec votre cabinet d’expertise-comptable, qui pourra vous informer sur le respect de votre bail commercial et l’éventuelle procédure à suivre pour solliciter de votre bailleur l’ajout d’une activité.
