Le preneur d’un bail commercial doit utiliser le local commercial conformément à la destination prévue dans le contrat. Il peut donc exercer les activités décrites dans le bail commercial et celles considérées comme implicitement incluses. Toute autre activité non prévue par le bail commercial peut entraîner la résiliation du contrat de location ! La Cour de cassation a récemment illustré cette règle dans une affaire de snack.
Quelle activité exercer dans le cadre d’un bail commercial ?
Le bail commercial est dérogatoire du droit commun de la location en raison de sa durée et de l’exploitation d’un fonds de commerce dans l’immeuble loué. Le contrat doit obligatoirement mentionner le type d’activité que le locataire peut exercer dans le local commercial. C’est la clause de destination du bail commercial. Si le locataire souhaite changer d’activité, il utilise la procédure de déspécialisation prévue aux articles L.145-47 et suivants du Code de commerce. Dans tous les cas, le locataire peut ajouter à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Cette définition imprécise est source de nombreux litiges, comme nous l’avions déjà évoqué l’an passé au sujet d’un restaurant ajouté à une activité hôtelière.
Application de la Cour de cassation : un restaurant n’est pas un snack !
Ainsi, dans une affaire récente, la Cour de cassation s’intéresse au bail commercial portant sur un centre d’animation, avec l'autorisation d’y adjoindre un snack (Cassation civile, 27 mars 2025, n° 23-22.383). Le propriétaire avait bien autorisé la construction d’un snack dans le prolongement du bâtiment loué. Finalement, le locataire avait installé une cuisine de 30 m², une salle de 50 m², un kiosque de 16 m² et 4 autres de 6 m². Sous la dénomination snack-restaurant, le locataire proposait une cuisine française, chinoise et de fruits de mer sophistiquée. Le bailleur a demandé en justice la résiliation du bail commercial, considérant que le restaurant réellement exploité constituait une activité non prévue au bail commercial. La Cour de cassation confirme cette appréciation des faits. L’activité de restauration exercée est différente de l’activité de snack autorisée. Le locataire a donc modifié unilatéralement la destination du local commercial, sans information du bailleur. Ce manquement grave au bail commercial justifie sa résiliation. L’exercice d’une activité non prévue dans le bail commercial constitue donc un risque majeur pour l’entreprise locataire. L’accompagnement permanent d’un expert-comptable peut vous éviter ce risque en anticipant les conséquences d’une évolution de votre activité.
